اموال و مالکیت, بلاگ

حق شفعه چیست؟

مشارکت

یکی از موضوعاتی که در حوزه اموال و مالکیت قرار می گیرد اخذ به (حق) شفعه می‌باشد .در ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را تعریف کرده است. حق شفعه یعنی تملک سهم فروخته شده شریک به شریک دیگراست . برای جلوگیری از ضرر شریک برای وی ایجاد می شود. این حق دارای ارکان و شرایطی است که در ادامه مبحث به آن می پردازیم .در ادامه مقاله آثار اجرای حق و هم چنین قابلیت انتقال به ورثه هم مورد بررسی قرار می گیرد.

حق شفعه

ماده ۸۰۸ قانون مدنی حق شفعه را اینگونه تعریف کرده است : (هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی، بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک، حصه ی خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه ی مبیع را تملک کند)

تعریفی ساده از ماده۸۰۸ این است که :اگر یک مال غیر منقول و قابل تقسیمی متعلق به دو نفر باشد و یکی از شرکا سهم خود را به شخص دیگری بفروشد ، شریک دیگر می تواند با پرداخت مبلغ سهم فروخته شده به خریدار ، سهم را باز پس بگیرد و مالک آن مال شود. این حق ایجاد شده برای شریک را حق شفعه می نامند و شریکی که از این حق استفاده می کند شفیع نام دارد.

مثالی برای واضح شدن حق شفعه: در نظر بگیرید شخص الف و ب( هر کدام مالک سه دانگ) از یک قطعه زمین شش دانگ می باشند. پس از مدتی شخص الف می خواهد سهم خود را به شخص ج واگذار نماید. در اینجا شخص ب می تواند با پرداخت سهم ( سه دانگ شخص ج ) مالک شش دانگ زمین شود.این حقی است که به طور قانونی برای ب ایجاد می شود و می تواند آن را اعمال نماید.به این عمل حق شفعه می گویند . در اینجا شخص ب را شفیع می نامند.

اوصاف حق

*مالی بودن: این حق از این جهت مالی می باشد که به شفیع حق می دهد که مال فروخته شده را تملک کند.

*عینی بودن: عینی بودن به این معناست که برای اعمال حق خود  نیازی به اقامه دعوا علیه خریدار نیست

ارکان حق

برای ایجاد این حق باید شرایطی وجود داشته باشد که اگر هر یک از این ارکان وجود نداشته باشد حقی ایجاد نمی‌شود.

*باید مال مورد نظر غیر منقول ذاتی باشد.

منظور از مال غیرمنقول ذاتی ، مالی است که انسان در آن دخل و تصرفی نکرده باشد . مثال : زمین

*مال مورد نظر باید مشاع باشد.

منظور از مشاع شراکتی بودن مال است. این حق زمانی به وجود میاید که مال مورد نظرمشترک  بین دو شریک باشد.

*مال مورد نظر  باید قابلیت تقسیم داشته باشد.

در صورتی که مال مورد نظر قابل تقسیم نباشد حقی ایجاد نمی شود.

*نقل و انتقال صورت گرفته از طریق عقد بیع باشد.

یعنی یکی از دو شریک سهم خود را از طریق بیع واگذار کرده باشد . در صورت واگذاری سهم از طریق سایر عقود این حق ایجاد نمی شود.

*تعداد شرکا باید دو نفر باشد.

اگر تعداد شرکا بیشتر از دو نفر باشد این حق ایجاد نمی شود.

*انتقال تمام سهم توسط شریک باید صورت بگیرد.

زمانی حق شفعه ایجاد می شود که شریکی تصمیم به فروش مال خود گرفته است تمام سهم خود را بفروشد در غیر اینصورت این حق ایجاد نمی شود.

*حق شفعه فوریت دارد.

شریک به محض اینکه آگاه شود که شریک خود در حال انتقال سهم الشرکه خود است می تواند با یک مشاور حقوقی برای اجرای حق شفعه خود اقدام نماید.

جهل شفیع

مبحثی دیگر که در اینجا مطرح می شود این است زمانی که شریک در حال انتقال سهم الشرکه خود است شریک دیگر از این امر مطلع نیست. در اینجا باید چه اقدامی صورت بگیرد.

در اینصورت حق شفعه شریک از بین نمی رود و هر زمان که مطلع شد می تواندبرای خرید سهم منتقل شده اقدام نماید. در بیان حقوقی این امر را جهل شفیع می گویند که ادعای جهل بدون ارائه دلیل پذیرفته می شود . اگر خریدار مدعی آگاهی شفیع شود باید اقدام به ارائه دلیل نماید.

*شفیع باید توانایی پرداخت ثمن را داشته باشد.

برای اینکه حق خریدار ضایع نشود شفیع باید تمام ثمن را به وی بپردازد وبا ادعای اعسار و عدم تمکن مالی نمی تواند سهم منتقل شده را باز پس گیرد.

انتقال حق به وراث

طبق ماده۸۲۳ قانون مدنی (حق شفعه بعد از فوت شفیع به وارث یا وراث او منتقل می شود .)

 حق شفعه حقی است مالی و همانند ماترک است.پس از فوت شفیع به وراث وی منتقل می شود و وراث می توانند از آن استفاده کنند.حق شفعه بین وراث بر مبنای قواعد تقسیم اجرا می شود.

قابل اسقاط بودن حق شفعه

براساس ماده ۸۲۲ قانون مدنی که در خصوص قابل اسقاط بودن حق شفعه اینگونه  بیان می کند 🙁 حق شفعه قابل اسقاط است و اسقاط به هر چیزی که دلالت بر صرف نظر کردن از حق مزبور کند، واقع می‌شود)

همانطور که در ماده ۸۲۲ بیان شد حق شفعه قابل اسقاط است یا به صورت عملی یا به صورت لفظی مانند اینکه بگوید من اخذ به شفعه نمی کنم .

آثار اجرای حق

زمانی که بیع صحیحی واقع می شود طبق ماده ۸۰۸ حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می شود. بنابراین این حق از آثار بیع صحیح می باشد و در صورتی که بیع به هر دلیلی باطل باشد این حق برای شریک دیگر به وجود نمی آید زیرا مشتری مالکیتی بر مبیع به دست نیاورده است.

همانطور که در بالا بیان کردیم فوریت یکی از ارکان حق شفعه می باشد و اجرای فوریت حق شفعه بسته  به عرف و عادات مردم متفاوت است.

اجرای حق شفعه از تاریخی است که شفیع  از انعقاد عقد بیع مطلع می شود.

شفیع نمی تواند حق شفعه را فقط به یک قسمت از ملک ( مثلا به دلیل غیر قابل کشت بودن زمین و …)اجرا نمود.

در قانون مدنی در خصوص عبارت بالا که بیان کردیم ماده قانونی وجود دارد.

(حق شفعه را نمی‌توان فقط نسبت به یک قسمت از مبیع اجرا نمود. صاحب حق مزبور یا باید از آن صرف نظر کند یا نسبت به تمام مبیع اجرا نماید)

بنابراین شفیع نمی تواند نسبتی به بخش از سهم الشرکه شریک اقدام نماید و باید نسبت به تمام آن اقدامات لازم را انجام دهد و یا به طورکامل از این حق صرف نظر نماید.

مصالحه حق شفعه

آیا امکان مصالحه حق شفعه وجود دارد؟

همانطور که بیان شد اجرای اینحق برای جلوگیری از ورود ضرر به شریک است. بنابراین هر زمان که شفیع مطلع شد می تواند نسبت به سقوط حق خود به طور معوض یا بلاعوض مصالحه نماید.

پس در صورت مصالحه این حق، شفیع دیگر نمی تواند اقدام به اخذ شفعه نماید و عمل وی بلاثر خواهد ماند

 

هدف ما ارائه ی خدمات حقوقی به صورت حرفه ای است. در صورت وجود هرگونه سوال و یا ابهام در زمینه حق شفعه و آثار حقوقی آن می توانید  با وکلا و مشاورین حقوقی مجرب موسسه وکلای بین المللی بیان امروز در تماس باشید

 

12 دیدگاه در “حق شفعه چیست؟

  1. بسیار عالی توضیح دادید
    سپاسگزارم

  2. علی گفت:

    من سه دانگ از شش دانگ از یک آپارتمان را دارم و سند رسمی دارم ، آپارتمان چون قابل تقسیم نیست آیا من میتوانم سه دانگ خود را بدون اجازه شریکم بفروشم و چون قابل تقسیم نیست آپارتمان، آیا مشمول قانون شفعه میشود.ممنون

    1. بیان امروز گفت:

      شما می توانید سهم خود را از طریق عقد صلح بفروشید لیکن تحویل ملک به خریدار و تصرف ایشان موکول به توافق با مالک سه دانگ دیگر می باشد

  3. حمیدرضا گفت:

    سلام ببخشید اگر سال ۹۹ متوجه شده باشم شریکم ملک رو قولنامه کرده داده به کسی ولی از قانون شفعه اطلاع نداشتم آیا اکنون میتوانم درخواست شفعه بدهم ؟

  4. صمد مطلبی اصل گفت:

    سلام بنده سه سال پیش سه دانگ منزل رو به خانمم انتقال دادم. لیکن دفتر اسناد رسمی سند مربوطه رو در قالب عقد صلح تنظیم کرده و وام مسکن به مبلغ مانده حدود ۸ میلیون تومان رو انداخته رو سه دانگ همسرم. حال بنده میخوام سه دانگ انتقالی رو در قالب هبه مطرح و رجوع از هبه نمایم. آیا با توجه به عقد صلح منعقده امکان رجوع از هبه وجود دارد؟ لازم به ذکر است تمامی اقساط وام مسکن رو کماکان بنده خودم واریز کردم.

    1. بیان امروز گفت:

      سلام با توجه به اینکه با عقد صلح انتقال داده اید تبدیل به هبه نمی شود

  5. سید مهدی موسوی گفت:

    اگر زمین مشاعی از طریق مزایده دادگاه فروخته شود . باز هم برای هر یک از شرکا حق شفعه باقی می ماند ؟

    1. ليدا گفت:

      معمولا دادگاه یه زمانی رو قائل میشه که هر یک از دو شریک بتونن سهم اون یکی رو بخرن
      اگر اقدامی نکنن در مهلت مقرر بعد از طریق مزایده بفروش میزارن

      1. بیان امروز گفت:

        سلام معمولاً در اعمال حق شفعه برابر مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی عمل می شود و در خصوص دادگاه ممکن است بنا به شرایط دادگاه طرفین را به صلح و سازش و توافق دعوت یا مهلتی برای ان کار به طرفین اعطا کند

    2. دوستانی علی گفت:

      سلام
      چون شرایط ماده ۸۰۸ رو نداره امکان حق شفعه وجود ندارد چون از طریق حکم دادگاه به مزایده قرار گذاشته شده

      1. بیان امروز گفت:

        سلام اگر شرایط ماده ۸۰۸ وجود نداشته باشد اعمال حق شفعه ممکن نمی باشد

    3. علیرضا احمدی گفت:

      بله
      هیچ فرقی نمی کند کع دادگاه فروختع باشد یا خود شخص ، شریک میتونه همان قیمت کع دادگاه فروخته اس از شخص خریدار بخرد

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *