محدوده های کاری

اموال و مالکیت

اموال و مالکیت

خرید اموال غیرمنقول یکی از مطمئن ترین راه های سرمایه گذاری برای اشخاص اعم از حقیقی و حقوقی در کشور ایران است. تجربیات نشان داده است که این سرمایه گذاری در ایران دارای سود ویژه برای سرمایه گذارن بوده است؛ لیکن با توجه به قوانین حاکم در کشورها از جمله ایران مالکیت اتباع خارجی نسبت به اموال غیر منقول دارای محدودیت است. تا سال ۱۳۷۴ و بر اساس آیین نامه چگونگی تملک اموال غیرمنقول توسط اتباع خارجی غیر مقیم، خارجی ها میتوانستند با شرایطی اموال غیرمنقولی را تملک نمایند ولی در سال ۱۳۷۸ دیوان عدالت اداری رأی به ابطال مصوبه هیأت وزیران در خصوص امتیاز تملک اموال غیرمنقول به بیگانگان به جهت تجاوز قوه مجریه از حدود اختیارات قانونی صادر کرد.

براساس ماده ۸ قانون مدنی وجود یک عهدنامه و رفتار متقابل برای شناسایی حق تملک بیگانگان نسبت به اموال غیر منقول ضروری است اما حتی این شرط املاک زراعی را در برنمیگیرد و بیگانگان به دلیل برخی ملاحظات تاریخی نمیتوانند املاک زراعی را تملک کنند.

با وجود این، اتباع خارجی در برخی موارد از اجازه تملک املاک در ایران برخوردار هستند. براساس عهدنامه مودت و قرارداد تجارت بین ایران و لهستان مصوب خرداد ۱۳۰۸ امکان تملک املاک مسکونی یا محل تجارت و صنعت برای اتباع لهستانی و ایرانی در این کشورها وجود دارد. این حق در قرارداد دولت های ایران و فرانسه در ۱۳۰۷ برای اتباع فرانسوی و براساس عهدنامه مودت و اقامت منعقدشده میان دولت ایران و مصر در ۱۳۰۸ برای اتباع مصری در ایران پیش بینی شده بود. درخصوص پناهندگان به خاک ایران نیازی به وجود عهدنامه متقابل نیست و آنها پس از سه سال سکونت در خاک ایران میتوانند اموال غیرمنقول را تملک نمایند. در خصوص تملک به عنوان محل کسب نیز توجه به این موضوع ضرورت دارد که شغل و کسب و کار بیگانه قنوناً مجاز و چنانچه مقدماتی برای آن ضرورت دارد آن مقدمات فراهم باشد. علاوه بر این محل کسب و پیشه نمی تواند در نقاط مرزی یا ممنوعه باشد.

از سوی دیگر براساس ماده ۳۴ آیین نامه اجرایی قانون تشویق و حمایت سرمایه گذاری خارجی  چنانچه انجام سرمایه گذاری خارجی به تشکیل شرکت ایرانی منجر شود تملک زمین به نام شخص حقوقی متناسب با طرح سرمایه گذاری به تشخیص سازمان سرمایه گذاری خارجی و کمک های فنی و اقتصادی مجاز است.

سرمایه گذاری در احوزه املاک و اراضی میتواند ریسک هایی نیز برای سرمایه گذاران در پی داشته باشد زیرا با توجه به قوانین خاص که حاکمیت و مالکیت دولت را نسبت به اموال غیر منقول ایجاد می نماید مانند اراضی موات، منابع طبیعی، تملکات دولت و سایر مراجع ذیصلاح ، اصل ۴۹ قانون اساسی و ادعاهای اشخاص ثالث مانند خریداران مقدم، دارندگان حق ریشه، سرقفلی، حق کسب و پیشه، حق ارتفاق و انتفاع در ملک، طلبکاران، اشخاص دارای حقوق تبعی نسبت به مال غیر منقول و وقف بوده که الزاماً خریدار یا سرمایه گذار را مکلف به تحقیق و بررسی فنی، میدانی و حقوقی نسبت به وضعیت ملک مورد خریداری خود می نماید. بنابراین انجام سرمایه گذاری و خریداری با هر مصرف مستلزم مدیریت کامل فنی و حقوقی در کلیه مراحل اعم از بازدید، مذاکره، تنظیم قراردادهای عادی و رسمی، تحویل ملک بوده و در کلیه مراحل که از جمله بشرح ذیل می باشند، وجود یک تیم حقوقی قوی در کنار خریدار یا سرمایه گذار واجب و ضروری خواهد بود: انجام مطالعات میدانی نسبت به ملک موضوع معامله، بررسی اسناد و مدارک طرفین جهت احراز هویت امضا کنندگان و صحت قانونی ملک، انجام مذاکرات ابتدایی و تکمیلی جهت تنظیم قرارداد نهایی، تنظیم قرارداد یا مشاوره جهت تکمیل قراردادهای استاندارد آژانس های املاک براساس توافق طرفین، شروط مدنظر موکل و مدیریت بر طرفین قرارداد تا تنظیم سند رسمی و تحویل ملک از مسائلی است که میتواند توسط یک وکیل یا مشاور حقوقی مجرب صورت پذیرد.

دعاوی اموال غیر منقول

اموال غیر منقول مانند زمین، آپارتمان علاوه بر جذابیت های ویژه در امر سرمایه گذاری و استفاده، دارای معضلات عدیده ای نیز می باشند که در صورت عدم مدیریت صحیح فنی و حقوقی در زمان خرید، تحویل و حفظ و نگهداری آن ممکن است موجب بروز مشکلات حقوقی برای مالک آن گردد. دعاوی شایع مربوط به اموال غیر منقول عبارت است از خلع ید، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، قلع و قمع، الزام به تنطیم سند رسمی، اثبات مالکیت، رفع تصرف عدوانی، رفع مزاحمت، ممانعت از حق، اعتراض به تشخیص موات یا ملی بودن زمین، اعتراض نسبت به املاک مصادره شده از طرف مالک و اشخاص ثالث، الزام به تحویل ملک، اعتراض به آرا کمیسون ماده ۵ شورایعالی شهرسازی، اعتراض به آرا کمیسیون های بدوی و تجدید نظر ماده ۱۰۰ شهرداری.

اما یکی از شایع ترین دعاوی نسبت به مال غیر منقول دعاوی ناشی از روابط استیجاری نسبت به اموال غیرمنقول است چرا که اجاره ملک از دیرباز یکی از راههای  درآمد زایی برای اشخاص محسوب شده و چه بسا سرمایه گذارانی که از طریق خرید و اجاره ملک خود اقدام به درآمد زایی و کسب سود می نمایند. تصویب و اجرای قوانین مختلف در خصوص تنظیم رابطه موجر و مستاجر در ایران پس از  قانون مدنی، از جمله قوانین مربوط به رابطه موجر و مستاجر مصوب  ۱۳۵۶، ۱۳۶۲، ۱۳۷۶ و آئین نامه اجرایی آن، آراء وحدت رویه و نظریات اداره حقوقی قوه قضائیه و دکترین در این خصوص از حیث قانون حاکم و شرایط تنظیم آن موجب بروز اختلاف و طرح دعاوی متعدد بین مالکین و مستاجرین گردیده است.

مدیریت حقوقی در زمان تنظیم قرارداد اجاره به خصوص جهت قید شرایط قانونی در قراردادهای فرم و همچنین در زمان طرح دعوی یا دفاع از ادعاء مطروحه ضروری است. چرا که اقدام نادرست و اشتباه در این مسیر میتواند موجب ورود خسارت و ضررهای سنگینی به مالکین یا مستاجرین گردد. دعاوی شایع در این خصوص عبارت است از تخلیه ملک مسکونی، فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک تجاری، مطالبه اجرت المثل ایام تصرف، مطالبه اجاره بها یا اجرت المسمی، مطالبه خسارت وارده به ملک، مطالبه سرقفلی و حق کسب و پیشه، تجویز انتقال منافع، تجویز تغییر شغل، الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، تعدیل اجاره بها.

موسسه حقوقی بیان امروز این آمادگی را دارد تا با استفاده از وکلا و مشاوران حقوقی با تجربه خود به موجران و مستأجران برای انعقاد قرارداد اجاره و دعاوی اجاره خدمات حقوقی عرضه کند.

بیشتر بخوانید :

آشنایی با خیانت در امانت

اخذ سند رسمی برای املاک بدون سند

نوشته های مشابه