۵ شرط برای فسخ قرارداد اجاره
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل یا قبل از موعد به چه صورت است؟
فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و یا مستاجر یکی از چالش های مهم حقوقیست ما هم در مبحث پیش رو سعی داریم به عقد اجاره و موضوع فسخ این عقد بپردازیم البته در ابتدا ی بحث لازم است تا تعریفی جامع از عقد اجاره داشته باشیم؛ قانون گذار در ماده ی ۴۶۶ قانون مدنی در تعریف عقد اجاره مقرر می دارد که ”اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می شود، اجاره دهنده را موجر، و اجاره کننده را مستاجر و مورد اجاره راعین مستاجره گویند “ بنابراین، اجاره تملیک منفعت به عوض معلوم می باشد در حقیقت بعد از انعقاد عقد اجاره، مستاجر مالک منفعت مورد اجاره می شود و صلاحیت نفع بردن از عین به او منتقل می شود.
بعد از آشنا شدن با مفهوم کلی عقد اجاره قصد داریم به موضوع فسخ قرارداد اجاره بپردازیم؛ فسخ در لغت به معنای باطل کردن، بر هم زدن، حذف کردن، نقض کردن است. فسخ قرارداد یعنی بر هم زدن قراردادی که مابین حداقل ۲ فرد به امضا و تایید رسیده باشد. در قراردادهای اجاره ی خانه ممکن است دو سمت قرارداد که مالک و مستاجر هستند بنا بر هر دلیلی این قرارداد را بر هم بزنند، که به این عمل فسخ قرارداد گفته می‌شود. البته این نکته قابل ذکر است که قرارداد اجاره از نوع قراردادهای لازم است یعنی بعد منعقد شدن قرارداد، طرفین نمی‌توانند جز در مواردی که قانون تعیین کرده است، قرارداد را فسخ کنند، ماده ۳۶۹ قانون مدنی با بیان خیاراتی حق فسخ را برای برهم زدن معاملات بیان کرده است، این خیارات جهت فسخ عقد عبارت اند از:
۱.خیار شرط
۲.خیار تعذر تسلیم
۳.خیار عیب
۴.خیار تخلف شرط
۵.تخلف از وصف
وجود خیارات مذکور شرایط فسخ قرارداد اجاره در قانون مدنی را شامل می شوند. از سوی دیگر ماده ۱۴ قانون مدنی که در سال ۱۳۵۶ به روابط بین موجر و مستاجر نیز پرداخته است که در آن هم می توان شرایط فسخ قرارداد اجاره را یافت. البته باید در نظر داشته باشیم که شرایط فسخ قرارداد اجاره برای هریک از موجر و مستاجر متفاوت است. بنابر این سعی داریم شرایط فسخ قرارداد از سوی موجر و مستاجر را به صورت جداگانه بیان کنیم.
فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر
در موارد اشاره شده ی زیر قابل تصور است:
- در مواردی که مطابق شرایط اجاره، حق فسخ مستاجر در اجاره نامه ذکر شده باشد.
- در صورتی که ملک اجاره داده شده به مستاجر با شرایطی که در قرارداد اجاره نوشته شده منطبق نباشد (خیاررویت و تخلف از وصف).
- کل یا بعض از ملک اجاره داده شده خراب شود یا در معرض خراب شدن قرار بگیرد بطوری که مستاجر نتواند از آن قسمت استفاده کند و غیرقابل تعمیر هم باشد.
۴.مستاجر بنا به دلایل شخصی مانند تغییر شغل و .. خواستار فسخ قرارداد اجاره می شود که در این صورت باید از قبل به مالک خبر دهد.
همانطور که فسخ قرارداد اجاره توسط مستاجر امکان پذیر است، فسخ قرارداد اجاره توسط موجر هم امکان پذیر است. شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر عبارتند از:
شرایط فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد توسط موجر
که شامل:
الف) اجاره دادن یا واگذاری عین مستاجره توسط مستاجر بدون دریافت اجازه از مالک.
ب) استفاده نادرست یا نامربوط از کاربری ملک توسط مستاجر (مثل استفاده ی تجاری از محل اجاره ای که کاربری مسکونی دارد)
پ) عدم اجازه ی مستاجر به موجر برای انجام تعمیرات ضروری و سهل انگاری مستاجر نسبت به ملکی که به او اجاره داده شده است.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط موجر
در این صورت هم در صورت وجود شرایطی که در ادامه به آن ها خواهیم پرداخت امکان پذیر است. اگر موجر برای اجاره ی ملک خود شرایطی را برای مستاجر تعیین کرده باشد و مستاجر در ابتدای امر خود را واجد شرایط معرفی کند اما مشخص شود که فاقد شرایط مذکور است موجر می تواند قبل از تحویل عین مستاجره به مستاحر اجاره را فسخ نماید. به عنوان مثال ممکن است موجر شرط گذاشته باشد که خانه را به زوجی بدون فرزند اجاره خواهد داد و مستاجر هم بیان می دارد که شرایط مذکور را دارد اما موجر بعد از انعقاد قرارداد و قبل از تحویل عین مستاجره متوجه می شود که زوج مذکور چند فرزند نیز دارد در این صورت موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ نماید، یا به عنوان مثال اگر موجر بیان نماید که خانه را به فرد متاهل اجاره خواهد داد و مستاجر با پذیرش این شرط خود را متاهل معرفی کرده و پس عقد قرارداد و قبل از تحویل عین مستاجره مشخص شود که فرد مجرد است موجذ می تواند به دلیل فقدان وجود شرط در مستاجر قرار داد اجاره را فسخ کند.
موسسه وکلای بین المللی بیان امروز با سال ها تجربه در زمینه های حقوقی داخلی و بین المللی آماده ارائه ی مشاوره و پاسخ به پرسش های حقوقی شما همراهام همیشگی ماست. اعتماد شما عزیزان به موسسه وکلای بین المللی بیان امروز اعتبار ما برای پیشبر اهداف موسسه و خدمت رسانی هرچه بهتر و بیشتر به شما عزیزان است.
شما می توانید در زمینه فسخ قرارداد ها از طریق مشاوره حضوری و بر خط با کارشناسان و وکلای مجرب موسسه به پاسخ پرسش های حقوقی خود رسیده و چالش های حقوقی خود را حل کنید. سال ها تجربه و تخصص در امور حقوقی داخلی و بین المللی نشان از کیفیت در خدمت رسانی در ارائه ی خدمات حقوقی به شما عزیزان است. با ما در ارتباط باشید.
بیشتر بخوانید:
سلام من ی خونه اجاره کردم ولی به ۲۴ ساعت نشد کلید رو به املاک تحویل دادم و از املاک رسید ومهر امضا گرفتم و فسخ اعلام کردم ولی صاحب خونه نمیاد فسخ رو امضا بزنه و پول منو بده ۶۵ میلیون پول من دستش هست
میشه راهنمایی کنین چکار باید بکنم
سلام و وقت بخیر من ملکی مسکونی را اجاره کردم بعدا فهمیدم که ایشان مالک اصلی ملک نیستند خودشان هم مستاجر بوده اند منتهی در ابتدای امر این موضوع را به من نگفتند و چون خودشان هم صاحب املاک بودند اسناد را به روئیت من نرساندند. بعدا فهمیدم که ایشان یک نسخه از قرارداد خودشان را با شخصی که ادعا میکند مالک اصلی است ارائه کردند منتهی من اسناد ملک را ندیده ام پوشان ندادن از ایشان هم کد رهگیری را خواستم هم روئیت اسناد را منتهی بعد از چندین ماه هنوز هیچ یک از این دو کار را نکرده اند. قانونا من میتوانم درخواست فسخ قرارداد بدهم؟ممنونم
سلام وقت بخیر.من به تازگی قراردادی جهت رهن ملک امضاء کردم.الان بنا به شرایطی قصد فسخ قرار داد را دارم.تاریخ شروع قرار داد ۱۴۰۰/۸/۱۰ می باشد.آیا اماکان فسخ وجود دارد.با تشکر از راهنمایی شما
سلام خسته نباشید بنده ساختمانی اجاره کردم حدود یک ماه پیش در شهرستان تاکستان قزوین خودم در شهرستان هشترود آذربایجان شرقی ساکن هستم میخواستم به تاکستان مهاجرت کنم ولی بعلت شرایط کاری نتونستم به تاکستان مهاجرت کنم می خواستم اجاره نامه رافسخ کنم خونه اجاره کردم خالی است وسایلم رانیاوردم لطفا مرا راهنمایی کنید