اجاره‌نامه قراردادی است که طی آن مالک اجازه استفاده از ملک خود را برای مدتی معلوم و با هزینه‌ای که توافق شده است به مستأجر می‌دهد. افزایش بی‌رویه نرخ مسکن در سال‌های گذشته باعث افزایش تنظیم قرارداد‌های اجاره‌نامه در بنگاه‌های املاک شده است. در میان این قراردادها، نمونه‌های زیادی وجود دارند که در آن موجر با مستأجر به مشکل برمی‌خورد و به همین دلیل ضروری است که هر دو طرف با قوانین اخذ حکم تخلیه مستاجر آشنا باشند.
این اتفاقی است که ممکن است برای همه ما چه به‌عنوان موجر و چه به‌عنوان مستأجر بیفتد و به همین دلیل آشنایی با قوانین آن نیاز همه ماست و مختص به افراد خاصی نیست. در این بخش قصد داریم تا به‌خوبی شما را با این قوانین مهم آشنا کنیم. با ما همراه باشید.
قانون تخلیه در سال ۱۴۰۱ تغییر پیدا کرد
قانون درباره حکم تخلیه مستأجر چه می‌گوید؟
در سال‌های گذشته و هم‌زمان با شیوع بیماری کرونا، قانون تخلیه مستاجر متوجه تغییراتی شد. ستاد ملی کرونا به‌منظور حمایت از مستأجران، مصوبه‌ای را تنظیم کرد که طی آن مالک نمی‌تواند مستأجر را تا پایان همه‌گیری کرونا مجبور به تخلیه ملک کند. بر اساس این مصوبه مستأجر می‌تواند در صورت تمایل، قرارداد اجاره‌نامه را به‌شرط افرایش میزان اجاره‌بها، به‌صورت خودکار تمدید کند.
میزان افزایش اجاره برای تهران ۲۵ درصد و شهر‌های دیگر بسته به میزان جمعیت ۲۰ و ۱۵ درصد است. البته این مصوبه شرایطی هم برای موجر و مالک اندیشیده است که باوجودآن شرایط، مالک می‌تواند حکم تخلیه مستاجر را حتی در دوران کرونا دریافت کند. در بخش بعدی این شرایط را با هم بررسی می‌کنیم.
بیشتر بخوانید: قرارداد چیست؟ همه چیز در مورد تنظیم قرارداد
چگونه می‌توان در سال ۱۴۰۱، حکم تخلیه مستأجر را گرفت؟
هرچند که بر اساس مصوبه ستاد ملی کرونا، مالک مجوز مجبور کردن مستأجر به تخلیه ملک را ندارد؛ اما در صورت وجود شرایطی می‌تواند به‌صورت قانونی، حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند. این شروط در ادامه بررسی می‌شوند.
برای دریافت حکم تخلیه لازم است مالک مشمول یکی از شرایط زیر باشد:
-
تصمیم به ساخت‌وساز
اگر مالک تصمیم به تعمیر یا ساخت‌وساز ملک خود بگیرد، می‌تواند با دریافت پروانه ساخت یا تعمیر، به‌صورت قانونی حکم تخلیه مستاجر را دریافت کند. این شرایط به‌منظور حمایت از موجر و برای جلوگیری از وارد شدن زیان به وی در نظر گرفته شده است.
-
عدم پرداخت افزایش نرخ اجاره‌بها
قرارداد اجاره‌نامه در دوران کرونا زمانی قابل تمدید است که فرد مستأجر اجاره سال جدید را به همراه افزایش نرخ پیشنهادشده در قانون، پرداخت کند. درصورتی‌که مستأجر پس از گذشت یک ماه از تمدید قرارداد، اجاره را به نرخ جدید پرداخت نکند، مالک می‌تواند به‌صورت قانونی و با در اختیار داشتن مدارک و اسناد، حکمی برای تخلیه دریافت کند. این شرط هم به‌منظور جلوگیری از وارد شدن زیان به مالک اندیشیده شده است. البته این موارد همگی باید به تأیید مرجع صالح رسیدگی به این امر برسند.
-
عدم پرداخت اجاره
اگر مستأجر چندین ماه نتواند اجاره را پرداخت کند، موجر می‌تواند بر اساس قانون از تمدید اجاره به‌صورت خودکار جلوگیری کند. در هر اجاره‌نامه‌ای، مدت و مبلغ قرارداد اجاره تعیین می‌شود که بر اساس آن مستأجر مکلف به انجام وظایفی می‌شود. اگر مالک بتواند اثبات کند که مستأجر به وظایف قانونی خود عمل نکرده، می‌تواند برای تخلیه مستاجر از مراجع صالح درخواست کند.
-
عدم رضایت ساکنین از مستأجر
درصورتی‌که مستأجر کاری خلاف عرف انجام بدهد که طی آن ساکنین ساختمان از وی ناراضی باشند، مالک می‌تواند با جمع‌آوری مدارک لازم نسبت تخلیه مستاجر اقدام کند. این شرایط به موجر کمک کرده است تا بتواند از تمدید قرارداد جلوگیری کند.
تعهدات مستاجر
مستأجر متعهد به اجرای تعهداتی است که درصورت عدم همکاری، مالک می‌تواند حکم تخلیه بگیرد.
- فروش ملک
اگر مالک ملک خود را در زمان تمدید قرارداد به‌صورت رسمی به فرد دیگری انتقال بدهد، مستأجر موظف می‌شود تا ظرف دو ماه نسبت به تخلیه ملک پس از انعقاد قرارداد فروش اقدام کند؛ ازاین‌رو معامله ملک یکی دیگر از شرایطی است که به موجر امکان تخلیه قانونی مستأجر را می‌دهد. در حقیقت قانون در عین حمایت از مستأجر، شرایطی را هم برای حمایت از موجر اندیشیده است تا هر دو طرف از حقوق قانونی خود بهره‌مند بشوند. - اثبات نیاز مالک یا افراد تحت تکفل وی به ملک
اگر توسط مراجع صالح و مرتبط، اثبات بشود که موجر یا افراد تحت تکفل وی به ملک مورداشاره برای سکونت نیاز دارند، می‌توانند نسبت به تخلیه مستاجر اقدام کنند. البته این در شرایطی است که موجر تنها مالک همین ملک باشد. در غیر این صورت این شرط قابلیت اجرایی پیدا نخواهد کرد. - عدم رضایت مستأجر از افزایش نرخ اجاره‌بها
مصوبه ستاد ملی کرونا درباره قانون اجاره و سال ۱۳۹۹ تصویب شد و این قانون تا سه ماه پس از پایان کرونا، اعتبار دارد؛ بنابراین هم‌اکنون و در سال ۱۴۰۱ هم این قانون اعتبار دارد. در این مصوبه میزان افزایش نرخ اجاره‌بها برای شهر تهران حداکثر ۲۵ درصد و برای سایر شهرها، حداکثر ۱۵ و ۲۰ درصد اعلام شد.
چنانچه مالک اجاره خود را به این میزان افزایش بدهد؛ اما مستأجر نسبت به آن تمایل نداشته باشد، قرارداد قابل تمدید نیست. در حقیقت این قانون برای حمایت از مستأجران وضع شد. به همین دلیل در صورت عدم تمایل مستأجر، فرد موجر نمی‌تواند به‌صورت خودکار این قرارداد را تمدید کند.
مالک می‌تواند با فروش ملک، قرارداد را تمدید نکند
سخن پایانی
موارد گفته‌شده از شرایط استثنا تمدید اجاره در سال ۱۴۰۱ است که ضروری دانستیم با آن‌ها آشنا بشوید. برای دریافت حکم برای تخلیه می‌توانید به یکی از دفاتر قضایی مراجعه کنید. با در دست داشتن مدارکی که عدم تعهد مستأجر به مفاد قرارداد را ثابت می‌کند، شکایت خود را ثبت کنید.
تخلیه مستاجر در سال ۱۴۰۱ دارای شرایطی است که با سال‌های گذشته تفاوت دارد. در سال ۱۳۹۹ قانونی برای حمایت بیشتر از مستأجران در دوران کرونا وضع شد. به همین دلیل در حال حاضر موجر سخت‌تر از گذشته می‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه کند. بهتر است با شرایط و قوانین جدید وضع شده آشنا باشید تا بهتر بتوانید در هنگام مواجه با چنین موارد حقوقی تصمیم بگیرید.
بیشتر بخوانید: اخذ سند رسمی ملک بدون سند
موسسه حقوقی بیان امروز با همکاری باتجربه‌ترین وکلای سطح کشور، بهترین مشاوران حقوقی و کارشناسان خبره به ارائه خدمات حقوقی باکیفیت پرداخته است. تجربه موفق سال‌ها پشتیبانی حقوقی گواه بر این ادعاست. جهت اخذ خدمات حقوقی ما تماس بگیرید. همچنین می‌توانید جهت مشاوره با وکلا و درخواست تنظیم قرارداد کلیک کنید.
موسسه وکلای بین‌المللی بیان امروز جهت ادای مسئولیت اجتماعی خود، اقدام به ارائه مشاوره حقوقی رایگان کرده‌است. جهت اخذ مشاوره رایگان از وکلای ما در گفتینو و واتساپ مشکل خود را مطرح کنید.
